Come consulenti finanziari, guidiamo spesso le persone nella scelta del mutuo giusto per loro, e abbiamo visto decine di pratiche andare lisce o incepparsi per dettagli che nessuno spiega davvero. Questa è la prima di tre puntate in cui condividiamo quello che abbiamo imparato osservando il processo da vicino. Oggi parliamo della parte più noiosa ma fondamentale: i documenti, i prerequisiti e le assicurazioni. Quella roba che fa la differenza tra un "sì" e un "ci ripensiamo".
Quali documenti chiede la banca?
Quando si accompagna qualcuno verso il suo primo mutuo, la prima cosa da dire è: prepararsi ad aprire tutti i cassetti. La banca non cerca di complicare la vita a nessuno, vuole solo essere sicura che il prestito venga restituito. È business, niente di personale.
Se sei un dipendente, dovrai portare le ultime buste paga, il CUD o Modello Unico (a volte anche la dichiarazione del datore di lavoro sull'anzianità di servizio). Se invece hai una partita IVA, preparati a tirare fuori il Modello Unico degli ultimi anni, l'estratto della Camera di Commercio e l'eventuale iscrizione all'albo se sei un professionista.
Quanto può pesare la rata sul tuo reddito?
C'è un numero che conta più di tutti gli altri: il rapporto rata/reddito. Per legge, la rata mensile non può superare il 30% del reddito netto. Non è un capriccio: è una tutela.
Ed ecco il primo consiglio: non occupare mai tutta la percentuale disponibile del rapporto rata/reddito. Se la banca dice "puoi arrivare a una rata di 1.000 euro", conviene puntare su 700-800 euro al massimo. Perché? Se domani serve comprare un'auto o accendere un altro finanziamento, senza margine si resta bloccati: il sistema bancario guarda al totale delle rate, e se lo spazio è già tutto occupato dal mutuo, non c'è più capienza. Vale sempre la pena lasciarsi margine di manovra.
Chi ha meno di 36 anni può accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa, che offre una garanzia statale fino all'80% per mutui superiori all'80% del valore dell'immobile. Il requisito è un ISEE non superiore a 40.000 euro. La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027: un aiuto vero, soprattutto per chi non ha un grande anticipo.
Quali assicurazioni sono davvero obbligatorie?
Quando si parla di mutuo, c'è solo un'assicurazione davvero obbligatoria: quella contro incendio e scoppio. La banca la richiede per proteggere il bene che fa da garanzia — cioè la casa. Costa in media tra i 70 e gli 80 euro l'anno e copre i danni strutturali causati da incendi, esplosioni, fulmini.
Un secondo consiglio: non è obbligatorio farla con la banca. Anzi, spesso conviene sottoscrivere una polizza casa completa, a parte, che tuteli l'abitazione nel suo complesso. Si può agganciarla al mutuo al momento del rogito, ma si sceglie liberamente con chi farla. Per molti, quella casa è l'investimento più grande della vita: vale la pena proteggerla per bene.
Poi ci sono le altre polizze, facoltative ma che possono avere senso:
- Polizza TCM (Temporanea Caso Morte): se ci sono persone a carico che devono continuare a vivere in quella casa — un partner, dei figli — questa polizza garantisce che, in caso di prematura scomparsa dell'intestatario, il capitale residuo del mutuo venga pagato. È a capitale decrescente, cioè il premio diminuisce col tempo (ma si può fare anche intero). Costa meno di quanto si pensi e dà una tranquillità enorme; inoltre è detraibile fiscalmente al 19% su un massimo di 530 euro all'anno.
- Polizza Infortuni/Invalidità Permanente: copre in caso di infortunio o malattia che porti a un'invalidità totale permanente superiore al 60%. Se il lavoro è fisicamente impegnativo o rischioso, vale la pena considerarla.
- Polizza Perdita Impiego: copre le rate del mutuo per 6-12 mesi in caso di perdita del lavoro per licenziamento involontario. È pensata principalmente per i dipendenti a tempo indeterminato e può non coprire dimissioni volontarie o licenziamenti disciplinari: conviene valutare se il proprio settore è stabile o soggetto a crisi cicliche prima di sottoscriverla.
Documenti, percentuali, polizze. Non è la parte più affascinante del comprare casa, ma è quella che fa la differenza tra sentirsi protetti o vivere con l'ansia ogni fine mese. La verità è che la banca non è nemica, ma nemmeno la migliore amica: è un partner commerciale. E come in ogni rapporto commerciale, più si è preparati, più si ha potere contrattuale. Conoscere i propri numeri, lasciarsi margine di manovra e proteggere quello che si costruisce: sono le tre cose che contano davvero.
Nel prossimo episodio parliamo di una delle scelte più importanti: fisso o variabile? E vedremo perché c'è sempre una risposta giusta per ogni persona — ma non è mai la stessa per tutti.
Glossario
- ISEE (Indicatore Situazione Economica Equivalente): il documento che certifica la situazione economica familiare, calcolato su redditi e patrimonio del nucleo. Serve per accedere a bonus e agevolazioni come il Fondo Garanzia Prima Casa. Si richiede tramite CAF o online sul sito INPS. Esempio: con un ISEE sotto i 40.000 euro, si possono ottenere garanzie statali fino all'80% sul mutuo.
- Polizza TCM (Temporanea Caso Morte): un'assicurazione sulla vita che copre il debito residuo del mutuo in caso di decesso dell'intestatario. A capitale decrescente significa che il premio diminuisce nel tempo, seguendo l'ammortamento del mutuo. Esempio: se l'intestatario viene a mancare quando restano ancora 150.000 euro da pagare, la compagnia salda quel debito e i familiari mantengono la casa senza dover continuare a pagare le rate.
